Viver numa casa inserida num condomínio nem sempre é fácil, uma vez que existem regras a cumprir e várias despesas a pagar.
A Lei do Condomínio, recentemente atualizada, trouxe significativas mudanças que alteraram a vida de grande parte da população, bem como as transações imobiliárias.
Essas mudanças visam melhorar a gestão dos condomínios e proporcionar maior transparência e eficiência nas decisões coletivas, sendo importante que todos os condóminos estejam cientes dessas novas regras para uma convivência harmoniosa em comunidade.
Assim, uma das principais alterações no ordenamento jurídico diz respeito à obrigação de o proprietário de uma fração autónoma ter de apresentar, aquando da sua venda, uma declaração escrita emitida pelo administrador do condomínio da qual conste o montante de todos os encargos do condomínio em vigor à data da venda e eventuais dívidas de que seja titular.
A referida declaração deverá ser emitida no prazo máximo de 10 dias a contar do pedido do proprietário da fração, sendo a sua apresentação obrigatória, a não ser que o comprador da fração autónoma expressamente declare na escritura ou no documento particular autenticado que prescinde de tal declaração.
Contudo, ocorrendo essa declaração, o comprador deverá estar ciente que estará a aceitar a responsabilidade por qualquer dívida do vendedor ao condomínio.
No que diz respeito à responsabilidade das despesas relacionadas com o condomínio, prevê-se expressamente que as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e relativas ao pagamento de serviços de interesse comum, serão da responsabilidade dos proprietários das frações, sendo por estes suportados em proporção do valor das suas frações.
Já quanto às despesas de conservação das partes comuns afetas ao uso exclusivo de um condómino, como por exemplo varandas ou outros locais de uso exclusivo, quando o estado de conservação das referidas áreas afete o estado de conservação ou o uso das restantes partes comuns do edifício, o condómino que detém o uso exclusivo daquelas, apenas suportará o valor das respetivas despesas de reparação, na proporção do valor da sua fração.
Outra novidade, prende-se com a responsabilidade por dívidas ao condomínio e a forma como esta responsabilidade se afere aquando da venda das frações autónomas, tendo como objetivo colocar um ponto final numa problemática há muito discutida nos nossos Tribunais.
Assim sendo, a solução adotada foi a de estatuir que a responsabilidade pelas dívidas contraídas ao condomínio deverá ser aferida em função do momento em que a dívida deveria ser paga.
Nesta situação, e à semelhança da dispensa de declaração do administrador do condomínio quanto aos encargos em vigor à data da venda, o comprador da fração autónoma poderá expressamente declarar na escritura ou documento particular autenticado, que prescinde da referida declaração, sendo, por essa via, responsável por qualquer dívida vencida em data anterior à data da aquisição.
Quanto à modificação do título constitutivo da propriedade horizontal, anteriormente a Lei dispunha que apenas poderia ser modificado quando existisse acordo de todos os condóminos.
Atualmente, consagra-se a possibilidade de, sempre que os votos representativos dos condóminos que não consintam na alteração ao título constitutivo sejam inferiores a 1/10 do capital investido, e que as alterações não modifiquem as condições de uso, o valor relativo ou o fim a que as suas frações se destinam, que tal falta de acordo seja suprida judicialmente.
Pese embora a nova Lei do Condomínio apresente-se algo inovadora, o certo é que algumas das medidas adotadas revelam-se pouco claras, proporcionando diversas interpretações jurídicas e consequentemente incerteza jurídica.