É um facto incontestável a compra e venda de imóveis que bule de forma incessante na nossa Região. E se assim é, depara-se o cidadão comum após o interesse manifestado na aquisição do imóvel, a necessidade de formalização do dito negócio manifestando-se na celebração do contrato promessa de compra e venda e subsequentemente, na outorga da escritura ou do documento particular autenticado.
E sem desprimor de todos os contornos jurídicos que se deverá ter em conta na assinatura do contrato promessa e bem assim no definitivo poderá o comprador após a celebração do ato definitivo deparar-se com defeitos no imóvel e será caso para se fazer um trocadilho e dizer o seguinte: “ depois da bonança vem a tempestade”
Aqui chegados, e tendo a compra e venda ocorrido entre particulares, isto é, o vendedor não é nenhuma pessoa coletiva, a título de exemplo uma sociedade de construção civil, de mediação imobiliária mas apenas e tão só, pessoa particular que adquire a outra particular, como se processa, nesse caso em apreço, a denúncia de defeitos do imóvel? Mais: Terá que o comprador denunciar os defeitos ao construtor que contratualizou com o vendedor e com o qual não celebrou qualquer contrato?
Ora vejamos, não é pelo facto do vendedor não ser empreiteiro ou construtor que deixa de assumir quaisquer responsabilidades perante o comprador devendo, para o efeito, o mesmo, e por escrito, denunciar esses mesmos defeitos ao vendedor particular, ao abrigo do regime de compra e venda de coisas defeituosas, tendo que no prazo de 6 ( seis) meses propor uma ação judicial para eliminar os defeitos sob pena, do seu direito ficar precludido.
Sendo que, no contrato de empreitada, a nossa lei dispõe do prazo de 1 ( um) ano – mais 6 meses face ao contrato de compra e venda de coisas defeituosas- , após a denúncia dos defeitos, para interpor a ação de eliminação dos defeitos.
Daí que, e ocorrendo vícios resultantes da construção do imóvel é imperioso aferir se o vendedor deverá ser considerado um particular ou um construtor sendo que, o conceito de construtor não deve ser interpretado num contexto puramente literal uma vez que, basta ter o domínio da construção do imóvel que é considerado um empreiteiro e por conseguinte, o comprador goza de um prazo mais alargado para exercer o seu direito de interpor a competente ação.
Contudo, há que ter em atenção que o comprador deparando-se com os defeitos não pode sem mais, proceder à sua eliminação para posteriormente requerer o pagamento ao vendedor da quantia despendida na medida em que, há uma hierarquia no exercício dos direitos: pedir a reparação ou a substituição do bem; solicitar a redução do preço ou anulação do contrato, isto é, só poder avançar para o remédio seguinte se o anterior não for apto ou suficiente para sanar o defeito. Assim, se for possível cessar o defeito reparando a situação, não se deve pedir a substituição do bem nem se deve avançar para a redução do preço se for possível a substituição.
Assim, não deverá o comprador deixar se iludribiar pelo vendedor quando este alega que é particular e como tal, não tem quaisquer responsabilidades na reparação da eliminação dos defeitos pois, em bom rigor o vendedor é responsável desde que esse defeito não fosse conhecido pelo comprador devendo para o efeito o mesmo fazer valer os seus direitos.