O direito de preferência na compra ou venda de um imóvel está previsto na lei e obriga quem vende a dar preferência a pessoas ou entidades públicas em determinadas circunstâncias.
Em termos gerais, este direito confere ao seu titular a prioridade na celebração de determinado negócio jurídico, desde que ele manifeste a vontade de o realizar nas mesmas condições que foram acordadas entre o sujeito vinculado à preferência e o terceiro.
Relativamente à preferência atribuída aos proprietários de prédios rústicos, a mesma depende da verificação dos seguintes pressupostos: a) que tenha sido vendido ou dado em cumprimento um prédio com área inferior à unidade de cultura; b) que o preferente seja dono de prédio confinante com o prédio alienado; c) que o prédio do proprietário que se apresenta a preferir tenha área inferior à unidade de cultura; d) que o adquirente do prédio não seja proprietário confinante.
Nestes termos, a preferência é estabelecida em benefício do dono de um prédio vizinho com vista a fomentar o emparcelamento de terrenos minifundiários, criando objetivamente as condições que, sob o ponto de vista económico, se consideram imprescindíveis à constituição de explorações rentáveis.
Pelo que, se o prédio for utilizado essencialmente para habitação e nele não for desenvolvida qualquer atividade agrícola, não haverá direito à preferência.
Ora, a comunicação da intenção de venda ou do seu projeto tanto pode ser feita judicial como extrajudicialmente, por qualquer forma ou meio legalmente admissíveis – nomeadamente, sob a forma verbal -, sendo essencial é que tal comunicação seja feita de forma clara e inequívoca.
Esta comunicação deverá reportar-se a um negócio concreto, abrangendo todos os elementos ou fatores que possam influir na formação da vontade e decisão de preferir ou não, designadamente, o preço, as condições do seu pagamento e o conhecimento da pessoa adquirente ou comprador.
O preferente a quem não se dê conhecimento da venda tem direito a haver para si o prédio alienado, o que poderá requerer em ação instaurada para o efeito – ação de preferência -, a intentar no prazo de seis meses a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação, desde que deposite o preço devido nos quinze dias seguintes à propositura da ação.
Com esta ação visa-se colocar o preferente na posição do adquirente, com efeitos retroativos à data da celebração do negócio em relação ao qual se verificou a violação da preferência, tudo se processando como se o negócio tivesse sido originariamente celebrado entre o preferente e o alienante.
Em relação ao momento em que se inicia a contagem do prazo para exercer o direito (e cujo decurso determina a sua extinção), tem-se discutido se o mesmo tem início a partir da comunicação da preferência ou após a alienação.
Certo é que, antes de realizada a venda, não pode o preferente, porque ainda não preterido, recorrer a este meio de tutela.
Assim sendo, no meu entender, o prazo de seis meses para o exercício do direito legal de preferência inicia-se após a transmissão válida do bem objeto do direito de preferência.